Befristung von Mietverträgen

Der Oberste Gerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung kürzlich klargestellt, dass vertraglich vereinbarte Endtermine nur dann wirksam sind, wenn sie ausreichend bestimmt und transparent sind.

Grundsätze

Die mietrechtlichen Bestimmungen sehen für Befristungen von Mietverträgen eine Reihe von zwingenden Vorschriften vor. So sind Befristungen grundsätzlich schriftlich zu vereinbaren, hat bei Wohnungen die Befristung grundsätzlich drei Jahre zu betragen und muss die Formulierung hinreichend bestimmt sein.

Mieterschutz als Zweck

Den Zweck dieser Bestimmungen sieht der Gesetzgeber in der Warnung des Mieters. Die Schriftlichkeit soll den Mieter davor schützen, voreilig Verträge abzuschließen. Die Angabe eines bestimmten Endtermins soll sicherstellen, dass sich der Mieter von vornherein auf eine bestimmte Mietdauer einstellen kann.

Bestimmter Endtermin

Nach der Rechtsprechung ist die Befristung ausreichend bestimmt, wenn etwa der Endtermin datumsgemäß oder durch konkrete Angabe des Anfangszeitpunktes (samt Frist) eindeutig festgelegt ist. Ist der Endtermin hingegen von einer auslegungsbedürftigen Bedingung – im eingangs zitierten Fall wurde als Bedingung für eine Vertragsverlängerung ein reibungsfreier Ablauf des Mietverhältnisses angeführt – ist der vom Gesetzgeber beabsichtigte Zweck nicht eingehalten. Der Mieter könne sich in einem solchen Fall nicht unbedingt auf das Ende des Mietverhältnisses einstellen. Eine solche Formulierung sei nicht ausreichend transparent und sohin unwirksam.

Um Schwierigkeiten in diesem Zusammenhang vorzubeugen, empfiehlt es sich daher, bereits bei Vertragserstellung auf die korrekte und klare Formulierung zu achten.

Dr. Marco Fiel, Rechtsanwalt in Feldkirch