Strengere Kreditvergabe-Richtlinien: Weitere Hürde auf dem Weg zum Eigenheim

Markt / 23.05.2022 • 05:20 Uhr / 10 Minuten Lesezeit
Strengere Kreditvergabe-Richtlinien: Weitere Hürde auf dem Weg zum Eigenheim
Der Traum vom Eigenheim rückt für viele Vorarlberger in noch weitere Ferne. VN/Steurer

Mit 1. Juli werden Banken beim Vergeben von Wohnkrediten strenger. Was Vorarlberger Banken dazu sagen und was das in der Praxis bedeutet, zeigen die VN anhand eines Rechenbeispiels.

Von Matthias Rauch & Mirijam Haller

Schwarzach, Höchst Die Mietpreise schießen in die Höhe, gleichzeitig gelten Immobilien als wertbeständig. Viele Vorarlbergerinnen und Vorarlberger wollen sich trotz anhaltend steigender Preise den Traum vom Eigenheim erfüllen. Doch ab Juli kommt eine weitere Hürde hinzu: Die Banken werden bei der Kreditvergabe strenger.

Die Finanzmarktaufsicht (FMA) kritisierte seit Längerem, dass heimische Banken bei der Vergabe zu locker seien und dabei die Stabilität des Finanzmarkts gefährden. Aufgrund der bisher historisch niedrigen Zinsen war die Nachfrage an Wohnkrediten stark gestiegen, was zu einem Immobilien-Boom und damit zu steigenden Preisen führte.

Nun werden die bisher empfohlenen Kriterien für die Kredit-Neuvergabe ab Jahresmitte Pflicht. Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt werden:

Klaus Meusburger ist Filialleiter der Hypo Höchst. Er sieht herausfordernde Zeiten auf junge Familien zukommen.<span class="copyright"> VN/RAUch</span>
Klaus Meusburger ist Filialleiter der Hypo Höchst. Er sieht herausfordernde Zeiten auf junge Familien zukommen. VN/RAUch
  • Eigenkapitalquote von 20 Prozent: Künftig muss der Käufer einer Wohnimmobilie in Österreich, der dafür einen Kredit aufnimmt, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises (inklusive Nebenkosten) in Form von Eigenkapital nachweisen können.
  • Max. 40 Prozent des Nettoeinkommens: Die Kreditrate darf höchstens 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens ausmachen.
  • Maximale Kreditlaufzeit von 35 Jahren: Die Laufzeit der Finanzierung darf maximal 35 Jahre betragen.

Für viele Menschen in Österreich dürften die strengeren Regel eine unüberwindbare Hürde auf dem Weg zum Eigenheim werden. Derzeit werden in Österreich laut Nationalbank bei mehr als der Hälfte der vergebenen Kredite die empfohlenen Mindestkriterien, “nicht vollständig erfüllt”. Das Tarifvergleichportal durchblicker hat die Immobilienkredite, die über das Vergleichsportal seit Beginn 2020 vermittelt worden sind, analysiert. Demnach wären 39 Prozent nicht in der Lage gewesen, die künftig vorgegebenen Vergabekriterien zu erfüllen. 

Bei den strengeren Richtlinien zur Kreditvergabe wird den Banken an Spielraum genommen. <span class="copyright">VN/Steurer</span>
Bei den strengeren Richtlinien zur Kreditvergabe wird den Banken an Spielraum genommen. VN/Steurer

Reduzierter Spielraum

Mit schuld ist die Preisentwicklung beim Wohneigentum. Eine 70 Quadratmeter große Neubauwohnung in Höchst mit drei Zimmern kostet derzeit zum Beispiel bereits 469.000 Euro. Mit Nebenkosten wie Küche und Mobiliar braucht es da schnell 550.000 Euro.  “Auch ohne die neue Richtlinie hätte es hier 80.000 Euro Eigenmittel gebraucht”, erklärt Klaus Meusburger, Filialleiter der Hypo Höchst. “Nun sind es 30.000 Euro mehr.”

Bislang waren die 20 Prozent Eigenmittel ein Richtwert im Sinne des Kunden, keine Mindestvorgabe. Dies kam vor allem Bestandskunden zugute, deren Möglichkeiten und Situation man kannte. “Man hat im Einzelfall immer sagen können, es geht doch auch mit 17 oder vielleicht sogar 15 Prozent”, erklärt Meusburger. Diesen Spielraum nimmt man den Banken nun.

Strengere Kreditvergabe-Richtlinien: Weitere Hürde auf dem Weg zum Eigenheim

Angesichts der Preisexplosion in den vergangenen fünf Jahren wird es nun gerade für junge Familien herausfordernd, das notwendige Eigenkapital aufzubringen. Eine Wohnung rein über ein einzelnes Einkommen zu finanzieren, ist illusorisch. Das Medianmonatseinkommen der Vorarlberger lag 2020 bei 2227 Euro netto (Median: 50 Prozent der Unselbstständigen verdienen jeweils mehr oder weniger als diesen Betrag).

“Es ist von Jahr zu Jahr schwieriger geworden”, bestätigt Meusburger. Hinzu kommt die Beleihungsquote, maximal 40 Prozent des Haushaltseinkommens darf in die Begleichung von Schulden fließen. “Leasing zählt hier nicht dazu, aber sonstige Finanzierungen schon”, betont Meusburger. “Aber es belastet die Haushaltsrechnung, also den verfügbaren Betrag für die Kreditfinanzierung, erheblich.”

Herausforderung für junge Familien

Grundsätzlich war die bisherige Erfahrung, dass die meisten Kreditinteressierten realistische Vorstellungen von den Möglichkeiten hatten. “Ich würde sagen, bei 70 Prozent konnte man sagen, man findet eine Lösung”, schätzt Meusburger. Der Bedarf an Wohnraum wird nicht verschwinden, die Anfragen werden daher konstant bleiben. Es wird nun aber öfter Absagen geben müssen.

Bei der weiteren Entwicklung werden vor allem die Zinsen eine Rolle spielen, diese werden ansteigen, wie die Europäische Zentralbank (EZB) dieser Tage in Aussicht stellte. Wie schnell und wie hoch, ist kaum abschätzbar. Meusburgers Rat: Bei den hohen Preisen und langen Laufzeiten sollte man durch eine Zinsabsicherung Risiken minimieren und Planbarkeit schaffen.

“Es wird sportlich”

Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten. Und es wird für viele nicht ohne Einschränkungen gehen, sich Eigentum zu schaffen. “Wenn ich Eigentum schaffen möchte, muss ich mich irgendwo anders einschränken, es geht nicht anders”, betont der Bankier. Frühzeitig ansparen anzufangen bleibt daher wichtig. “Es wird sportlicher, aber mit guter Planung und Absicherung bleibt die Finanzierung möglich”, versprüht Meusburger dennoch Zuversicht.

Umfrage: Was sagen Sie zu den strengeren Richtlinien bei der Vergabe von Wohnkrediten?

Von Petra Milosavljevic & Sarah Hartmann

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Ilga Weber, 21 Jahre, Dornbirn
 
“Man muss sich nicht wundern, dass mehr Leute die beliebten Gebiete wie zum Beispiel Dornbirn verlassen. Es werden zwar immer mehr Häuser gebaut, aber wenn man sich die nicht leisten kann, ist es wieder nur Kapital für die Reichen. Ich müsste warten, bis die Preise runtergehen, um mir etwas Eigenes zu kaufen.”
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Michael Prise, 39 Jahre, Dornbirn
 
“Es ist, wie es ist. Dornbirn ist, egal ob Eigenheim oder Miete, von den Preisen her utopisch geworden. Ich finde es traurig, dass man da nichts machen kann. Angesichts der steigenden Zinsen denke ich , dass es aktuell nicht die beste Idee ist, eine Wohnung zu kaufen. Vielleicht in fünf Jahren.”
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Magdalena Lau, 20 Jahre, Dornbirn
 
“Ich finde es sehr schwierig, sich ein Eigenheim zu leisten. Ich bekomme von meiner Schwester relativ viel mit. Ich finde es wahnsinnig und unfair. Man kann ja nicht ewig bei den Eltern wohnen. Momentan würde ich mit dem Eigentumskauf warten.”

VN-Rundruf: Wie handhaben Vorarlberger Banken die strengeren Richtlinien zur Kreditvergabe?

Strengere Kreditvergabe-Richtlinien: Weitere Hürde auf dem Weg zum Eigenheim
Mag. Martin Jäger, MBA, Marktvorstand Dornbirner Sparkasse, Sprecher der Vorarlberger Sparkassen: “Durch die neue Richtlinie wird das Schaffen von Wohneigentum vor allem für junge Menschen erschwert, die sich noch kein eigenes Kapital aufbauen konnten und auch keine finanziell gut situierte Familie als Background haben, die unterstützen kann. Wir gehen deshalb von einer rückläufigen Finanzierungsnachfrage aus. Wie stark dieser Rückgang allerdings sein wird, lässt sich zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abschätzen.
Schon bisher waren wir bei der Kreditvergabe ‚streng‘, aber nicht so streng. Wir achten seit jeher auf einen ausreichend großen Eigenkapitalanteil und langfristig tragfähige Ratenhöhen. Schließlich soll auch mit Wohneigentum auf lange Sicht genügend finanzieller Spielraum in der Haushaltsrechnung bleiben. Deshalb haben wir auch heute langfristig zufriedene Kundinnen und Kunden und keine Probleme mit Kreditausfällen.”
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Bank für Tirol und Vorarlberg AG: “Kurzfristig erwarten wir einen leichten Rückgang bei den Anfragen. Die mittelfristigen Auswirkungen hängen von den noch zu beschließenden Kennzahlen und den Detailbestimmungen der Mindeststandards der FMA ab und können daher aktuell noch nicht genau eingeschätzt werden. Im aktuell vorliegenden Verordnungs-Entwurf ist zum Beispiel die Eigenkapitalquote nicht direkt gesetzlich geregelt. Grundsätzlich wird der Zugang zu Immobilienfinanzierungen am Markt durch die Einführung solcher Kennzahlen sicherlich erschwert.
Durch unseren seit Jahren gelebten konservativen Ansatz bei Kreditentscheidungen sehen wir aktuell keine Notwendigkeit, gravierende Verschärfungen der gültigen hausinternen Vergaberichtlinien vorzunehmen. Auf Basis des aktuellen Entwurfs der Verordnung wären jedoch Anpassungen bei Vorfinanzierungen von vorhandenen Vermögenswerten, wie beispielsweise Überbrückungsfinanzierungen bei geplanten Wohnungsverkäufen, notwendig.”
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Mag. Michael Alge, designierter Vorstandsvorsitzender der Raiffeisen Landesbank Vorarlberg: “Schon in der Vergangenheit wurden Anforderungen bezüglich Eigenkapital und Einkommen an Kreditnehmerinnen und -nehmer gestellt. Aus diesem Grund erwarten wir durch die neuen gesetzlichen Bestimmungen keine völlig veränderte Nachfrage. Allerdings werden die Anforderungen tatsächlich tendenziell strenger. Gerade vor diesem Hintergrund ist die individuelle und faire Beratung zur Leistbarkeit einer Immobilie von noch größerer Bedeutung.
Eigenkapital und Einkommenssituation waren schon bisher die zentralen Parameter einer Kreditentscheidung – für unsere Kundinnen und Kunden sowie für uns als Banken. Daher bringen die neuen Regelungen keine grundsätzliche Veränderung. Neu jedoch ist, dass der Gesetzgeber Mindestgrößen vorsieht und nur mehr einzelne Ausnahmen davon zulässt.“
Strengere Kreditvergabe-Richtlinien: Weitere Hürde auf dem Weg zum Eigenheim
Vorstandsdirektor Dr. Helmut Winkler, Volksbank Vorarlberg: “Aufgrund der strengeren Regelung wird nicht wirklich eine Reduktion bei den “Kredit-Ansuchenden” erwartet, allerdings ist es durchaus möglich, dass gewisse Absagen erteilt werden müssen. Natürlich werden wir alles in unserer Macht Stehende tun, um unseren Kundinnen und Kunden die bestmöglichen Kreditangebote anzubieten sowie Alternativen aufzuzeigen.
Es gab hierzu schon bisher klare Vorgaben in den internen Vergaberichtlinien der Volksbank. Aufgrund der Verordnung der Aufsicht müssen die festgelegten Vergabekriterien zukünftig allerdings zwingend eingehalten werden, zum Beispiel ist nur noch ein sehr geringes “Ausnahmenkontingent” gestattet.”

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