Steuertipp: Fiktive Anschaffungskosten
Steuerexperte Peter Bahl zu den neuen Regelungen bei der Vermietung von Gebäuden.
Rankweil Mit dem Abgabenänderungsgesetz 2025 wird die Abschreibungsbemessungsgrundlage bei Vermietung von Gebäuden neu geregelt. Bei der erstmaligen Vermietung eines Altgebäudes – also eines Gebäudes, das am 31.3.2012 nicht steuerverfangen war – besteht künftig ein Wahlrecht: Es können entweder die tatsächlichen oder die fiktiven Anschaffungskosten (das ist der geschätzte Wert des Gebäudes zum Zeitpunkt der erstmaligen Vermietung) angesetzt werden. Damit wird die bisher teilweise verpflichtende Anwendung fiktiver Werte deutlich flexibilisiert.
Fiktive Anschaffungskosten können zu einer höheren Abschreibungsbasis und damit zu steuerlichen Vorteilen in der laufenden Vermietung führen. Besonders relevant ist dies bei lange nicht genutzten oder unentgeltlich erworbenen Gebäuden. Neu ist dabei ausdrücklich, dass das Wahlrecht auch dann gilt, wenn ein unentgeltlich erworbenes Gebäude bereits vom Rechtsvorgänger vor dem 1.1.2013 erstmals zur Einkünfteerzielung genutzt wurde.
Dem steht jedoch ein Nachteil gegenüber: Mit dem Ansatz fiktiver Anschaffungskosten geht die Altvermögenseigenschaft verloren. Im Veräußerungsfall kann dies zu einer höheren Steuerbelastung führen. Eine sorgfältige Abwägung im Einzelfall bleibt daher entscheidend.