Umsatzsteuer 2026: Neue Regeln für teure Wohnungen und Frühstück
Experte Peter Bahl über die Änderung der Umsatzsteuerrichtlinien – mit wichtigen Neuerungen.
Rankweil Das Finanzministerium hat einen Entwurf zur Änderung der Umsatzsteuerrichtlinien veröffentlicht. Eine wichtige Neuerung betrifft die Vermietung besonders teurer Wohnungen und Häuser. Seit 2026 gilt: Übersteigen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Wohnimmobilie zwei Millionen Euro, ist die Vermietung grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Das klingt zunächst vorteilhaft, hat aber einen entscheidenden Nachteil: Der Vermieter darf die beim Kauf oder Bau bezahlte Umsatzsteuer nicht als Vorsteuer vom Finanzamt zurückfordern. Bei der Berechnung der Zwei-Millionen-Euro-Grenze werden auch die Grundstückskosten berücksichtigt. Maßgeblich sind die Kosten ohne Umsatzsteuer.
Besonders aufpassen müssen Vermieter, die später größere Umbauten oder Erweiterungen durchführen. Wird dadurch die Kostengrenze innerhalb eines bestimmten Fünfjahreszeitraums überschritten, kann sich die bisherige steuerliche Behandlung ändern. Die Vermietung wird dann umsatzsteuerfrei und bereits vom Finanzamt zurückerhaltene Vorsteuern müssen möglicherweise teilweise zurückgezahlt werden. Auch bei älteren Immobilien können solche nachträglichen Investitionen Auswirkungen haben. Bei einem Gebäude mit mehreren Wohnungen wird die Zwei-Millionen-Euro-Grenze grundsätzlich für jede Wohnung einzeln geprüft.
Eine weitere Änderung betrifft die Umsatzsteuer beim Frühstück. Hier wird im Richtlinienentwurf der neue ermäßigte Steuersatz von 4,9 Prozent berücksichtigt. Dieser kann insbesondere für Frühstück zum Mitnehmen gelten, wenn keine wesentlichen zusätzlichen Dienstleistungen erbracht werden. Bei einem Frühstück mit einem Gesamtpreis dürfen weiterhin pauschal 20 Prozent des Preises bestimmten Bestandteilen zugeordnet werden, für die der normale Umsatzsteuersatz von 20 Prozent gilt. Für die übrigen Bestandteile richtet sich der Steuersatz nach der jeweiligen Leistung. Wichtig ist, dass es sich derzeit noch um einen Entwurf handelt. Die endgültigen Richtlinien bleiben abzuwarten.