Wie Wohnen endlich wieder billiger werden könnte

Schwarzach Bregenz, drei Zimmer, 75 Quadratmeter, “tolle Lage”: 531.100 Euro. Hohenems, drei Zimmer, 72,88 Quadratmeter, “exklusive Wohnanlage”: 546.000 Euro. Zwei-Zimmer-Gartenwohnung in Feldkirch-Gisingen. 47,09 Quadratmeter: 330.280 Euro. Die Politik versucht mit vielen Mitteln, den Menschen Wohnen wieder halbwegs leistbar zu ermöglichen. Das nennt sich dann Wohnbaupaket und enthält unter anderem das Programm “Wohnen 550”.

Damit sollen junge Menschen zehn Jahre lang 50-Quadratmeter-Wohnungen um 550 Euro pro Monat mieten können. 300 solche Wohnungen sind geplant, in Feldkirch sollen die ersten Wohnungen entstehen. Insgesamt seien sieben Gemeinden interessiert, sagt Vogewosi-Geschäftsführer Hans-Peter Lorenz. Während sich die Politik dafür auf die Schulter klopft, bremst der Experte die Euphorie. “Das ist sicher schön für die, die eine solche Wohnung bekommen. Aber so etwas lässt sich flächendeckend nicht umsetzen”, analysiert Wohnungsmarktexperte Jürgen Huber (Universität Innsbruck) und fügt an: “So etwas ist vor allem eine Marketingmaßnahme, die sich gut verkaufen lässt. Was man immer dazu sagen muss: So etwas ist eine Umverteilung von allen auf wenige.”

Selbiges gelte für die Wohnbauförderung. “Alle Arbeitnehmer zahlen einen Beitrag, aber 150.000 Euro bei 1,25 Prozent bekommen nur die, die sich eine Eigentumswohnung leisten können”, betont Huber. Er hält aber fest: “Grundsätzlich hat Vorarlberg eine gute Wohnbauförderung. Den Beitrag inflationsanpassend zu erhöhen und zinsgünstig anzubieten, ist eine gute Sache.” Landeshauptmann Markus Wallner und Wohnbaulandesrat Marco Tittler sind sich jedenfalls sicher: Im Land habe man die Hausaufgaben gemacht. Tittler verweist auf die Förderungszusagen, die im Vorjahr wieder mehr geworden sind. “Unser Ziel ist es, dass wir uns bei rund 500 jährlich einpendeln”, sagt Tittler.

Im Privatmarkt sehen die Zahlen weniger rosig aus, erläutert Wohnbauexperte Michael Klien vom Wirtschaftsforschungsinstitut Wifo. “Wir sehen am Jahresende 2023 noch einmal einen deutlichen Rückgang des Kreditvolumens für Wohnbau in Vorarlberg im Vergleich zum Vorjahr.” Im Jahr 2022 haben Vorarlbergerinnen und Vorarlberger für den Bau und Kauf von Wohnraum Kredite um 212 Millionen Euro aufgenommen. Im Jahr 2023 waren es 107 Millionen Euro – also rund die Hälfte. “Die Branche hat sich immer noch nicht stabilisiert. Wir sehen bisher noch keinen Wendepunkt.”

Wallner ortet zwei Punkte, die sich ändern müssten, damit wieder mehr gebaut wird: Steuern streichen und Kreditrichtlinien lockern. So sollen die Zinsen für Kredite beim ersten Eigenheim wieder abgesetzt werden können. Außerdem soll die Eintragungsgebühr gestrichen werden. Auch über die Grunderwerbsteuer müsse man nachdenken, fordert Wallner von der Bundesregierung. Jürgen Huber warnt: “Man muss halt überlegen, dass diese Steuern eine wichtige Einnahmequelle sind. Natürlich wäre es für jede Jungfamilie nett. Aber wenn dafür das Geld für ein Schwimmbad in der Gemeinde fehlt, muss man sich fragen, ob das unterm Strich die richtige Maßnahme war.” Michael Klien ergänzt: “Der steuerliche Vorteil bei den Kreditzinsen habe ich dann auch nur über die Zeit. Viel wichtiger wäre es, die Wohnbauförderung noch einmal stark zu erhöhen und weniger Vorgaben zu machen. Die energetischen Vorgaben sind auch in Vorarlberg ein Hemmschuh.”

Bleibt die KIM-Verordnung. Das ist die Vorgabe der Finanzmarktaufsicht, wonach Kredite nur bei genügend Eigenmitteln und Einkommen aufgenommen werden dürfen. Wallner fordert regelmäßig, dass diese Vorgaben gelockert werden. Huber gibt zu bedenken: “Grundsätzlich machen die Kriterien Sinn. Damit werden Kreditnehmer vor Überschuldung geschützt. Ich würde mich hüten, sie aufzuweichen.” Schon jetzt haben Banken die Möglichkeit, Ausnahmen zu gewähren. “Hauptproblem sind weniger die Kreditvorgaben als viel mehr die hohen Immobilienpreise. Die müssen runter”, ist Huber überzeugt. Michael Klien vom Wifo sieht es anders: “Vor zwei Jahren sind auch Wohnungen zu diesen Preisen gekauft worden. Seitdem haben die Preise stagniert; Mit der Inflation haben die Wohnungen sogar deutlich an Wert verloren, nämlich zehn bis 20 Prozent. Eigentlich müsste man wenigstens schaffen, dass die Wohnbauförderung oder Bürgschaften als Eigenmittel zählen.” Das nächste Wohnbaupaket kommt bestimmt. Ideen dafür gibt es genug.