Vermieter befürchten Chaos
Eigentümervereinigung: Nicht klar geregelt, wer weiter auf drei Jahre befristen darf.
SCHWARZACH. Sollten sich die Befürchtungen bestätigen, kann niemand sagen, es sei nicht darauf hingewiesen worden: Schon im Begutachtungsverfahren haben die Vorarlberger Landesregierung und die Eigentümervereinigung gewarnt, dass Rechtsunsicherheit drohe. Konkret: Grundsätzlich soll die Mindestbefristung bei Mietwohnungen ab 2026 fünf Jahre betragen. Davon ausgenommen sind jedoch Wohnungen, die von „kleinen Vermietern“ vergeben werden. Wobei im Begutachtungsentwurf und jetzt auch im endgültig beschlossenen Gesetz nicht steht, was genau ein „kleiner Vermieter“ sein soll. Es steht lediglich drinnen, dass es sich um keine Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes handeln dürfe.
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Was aber ist das? Markus Hagen, Präsident der Eigentümervereinigung, betont zunächst, dass eine Ausnahme für kleine Vermieter an sich sehr erfreulich sei: „Bisher sind alle Vermieter in einem Topf geworfen worden.“ Dass es zu keiner unmissverständlichen Definition gekommen sei, sei jedoch ärgerlich: „Damit wird Rechtsunsicherheit geschaffen.“
Was hier kein Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes bedeute, könne man lediglich aus der Rechtsprechung ableiten: „Immo-Leute“ würden vor diesem Hintergrund gerne sagen, dass es sich um Vermieter mit bis zu fünf Wohnungen handle. Es sei aber nicht auszuschließen, dass der Oberste Gerichtshof die Grenze morgen bei drei oder vier Wohnungen sehe.
Problem, so Hagen: „Wenn sich ein Vermieter falsch einschätzt und drei statt fünf Jahre Befristung wählt, hat das Mietrechtsgesetz die Grausamkeit in sich, dass ein unbefristetes Verhältnis daraus wird – dann zeigt man dem Vermieter die lange Nase.“
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Warum aber ist das Ganze so unklar geregelt? Der Vorarlberger Nationalratsabgeordnete Norbert Sieber hat als ÖVP-Wohnbausprecher mitverhandelt. Wie Hagen ist es ihm ein Bedürfnis, zunächst hervorzuheben, dass an sich eine Ausnahme für kleine Vermieter vorgesehen sei. Dann betont er: „Die Unsicherheiten durch die Anbindung an das Konsumentenschutzgesetz wurden erkannt und von mir auch an das Justizministerium kommuniziert. Durch die Komplexität der Materie war eine Einarbeitung in der notwendigen Geschwindigkeit nicht mehr möglich.“ Er habe aber schon in der Plenardebatte angekündigt: „Nach der Reform ist vor der Reform.“ Er werde also dranbleiben.
Vom Justizministerium wird auf VN-Anfrage ans Vizekanzleramt von Andreas Babler (SPÖ) verwiesen. Er ist für Wohnen zuständig. Dort heißt es, dass die Rechtsprechung „gefestigt“ sei: Kein Unternehmer sei demnach, wer nicht mehr als fünf Wohnungen vermietet. Trotzdem komme es immer auch auf eine Einzelfallbetrachtung an. So spiele es eine Rolle, ob ein Vermieter aufgrund des Aufwandes „eine professionelle unternehmerische Buchhaltung“ führen oder Mitarbeiter für die Verwaltungsaufgaben beschäftigen müsse. Wobei: „Für die überwältigende Mehrheit der traditionellen Kleinstvermieter ist die Rechtslage daher eigentlich recht eindeutig.“
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In Vorarlberg spielt die Frage eine besondere Rolle: Die durchschnittliche Befristung bei Mietwohnungen ist hierzulande mit 4,8 Jahren zwar so lange wie sonst nirgends in Österreich. Das hat aber damit zu tun, dass nur hier auch gemeinnützige Wohnungen, wie jene der VOGEWOSI (meist auf zehn Jahre), befristet vergeben werden. Sehr viele Wohnungen werden relativ kurz, auf dem freien oder privaten Markt und dort wiederum von kleinen Vermietern vergeben.