Afa-Bemessung bei Vermietung

22.02.2018 • 10:09 Uhr / 2 Minuten Lesezeit
Steuerberater errechnen bereits vor dem Kauf AfA und steuerrechtliche Möglichkeiten.
Steuerberater errechnen bereits vor dem Kauf AfA und steuerrechtliche Möglichkeiten.

Bei Vermietung und Verpachtung können Anschaffungs- und Herstellungskosten
von der Steuer abgesetzt werden.

Steuerrecht Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist das Gebäude einer Abnutzung ausgesetzt. Werden Mieteinkünfte lukriert, kann dieser Aufwand steuerlich über die Absetzung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt werden. Der Steuerpflichtige kann somit die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes verteilt auf die Nutzungsdauer von der Steuer absetzen. Die Bemessungsgrundlage ist abhängig von der Art des Erwerbes – ob die Immobilie entgeltlich oder unentgeltlich erworben wurde.

Höhe und Nutzungsdauer

Als Bemessungsgrundlage für die AfA werden die Anschaffungs- und Herstellungskosten herangezogen. Die Anschaffungskosten für den Grund bleiben unberücksichtigt – schließlich ist Grund nicht abnutzbar. Wird ein früher angeschafftes Gebäude erstmalig zur Vermietung und Verpachtung benutzt, sind als Bemessungsgrundlage für die AfA grundsätzlich die fiktiven Anschaffungskosten zum Zeitpunkt des Beginns der Vermietung heranzuziehen.
Bei erstmaliger Vermietung ab 1. Jänner 2013 dürfen die fiktiven Anschaffungskosten nur noch für „Alt-Gebäude“ (letzter entgeltlicher Erwerb vor dem 31. März 2002) angesetzt werden. Für „Neu-Gebäude“ sind stets die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten maßgeblich. Die Vermietung ist aber dann nicht „erstmalig“, soweit der Steuerpflichtige (egal wie lange zurück) das Gebäude irgendwann bereits vermietet hat. In diesem Fall muss die seinerzeitige AfA fortgesetzt werden.

Bei Gebäuden besteht im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ein gesetzlich festgelegter AfA-Prozentsatz von 1,5 Prozent, was einer Nutzungsdauer von 66,6 Jahren entspricht.

Weitere Informationen auf

www.bmf.gv.at oder beim Steuerberater des Vertrauens