VN fragen nach: Lohnt es sich, in Betongold zu investieren?
Vermögensberater Martin Walser über die Entwicklung von Betongold und Perspektiven für Immobilienanleger.
Rendite-Treiber Anlagewohnung: Wie erfolgreich war “Betongold” in Vorarlberg wirklich für den Privatanleger?
Zwischen 2009 – dem Ende der weltweiten Immobilienkrise – und 2022 wurden in Vorarlberg ca. 13.900 freifinanzierte Neuwohnungen errichtet und vermarktet, vielfach bereits in der Planungs- oder Bauphase. Schätzungsweise bis zu 30 Prozent gingen dabei an private Immobilienanleger. Rückblickend lagen diese Investoren zunächst richtig: Vor allem in Folge kontinuierlich sinkender Zinsen – zuletzt sogar im Negativbereich – stiegen die Wohnungspreise in der ersten Hälfte des obigen Zeitraums um rund 6 Prozent pro Jahr, in der zweiten Hälfte sogar um etwa 10 Prozent jährlich. Zusammen mit einer Netto-Mietrendite von rund 3 Prozent konnten Anleger damit – vor Steuern – Gesamtrenditen erzielen, die fast an das Niveau von Aktienmarktveranlagungen heranreichten.
Wie hat sich die wirtschaftliche Realität für Immobilienanleger seit Ende 2022 verändert?
Wohnimmobilienmärkte sind oft von ausgeprägten Zyklen geprägt, tendieren mittelfristig aber fast immer zu einem langfristigen Mittelwert zurück. So scheint es auch diesmal zu sein: Ausgelöst durch einen Zinsanstieg von rund 4,5 Prozentpunkten und die dadurch deutlich gestiegene Attraktivität konservativer Anlageformen (etwa Geldmarktfonds) kam es zuerst zu einem massiven Rückgang bei Wohnungstransaktionen (minus 38 Prozent) und in Folge auch zu Preisrückgängen. Seit dem Preis-Höchststand in Q3 2022 fielen die Wohnungspreise nominal um etwa 5,5 Prozent, real aber um rund 18 Prozent. Für Käufer der letzten Boomjahre bedeutet das: Trotz Vollvermietung dürfte die reale Rendite aktuell oft kaum über einer schwarzen Null liegen. Ein Nebeneffekt der oben beschriebenen Entwicklung: Schätzungen zufolge stehen in Vorarlberg derzeit ca. 400 bis 800 fertiggestellte Neubauwohnungen leer.
Wie sind die Perspektiven für Immobilienanleger in Vorarlberg in den kommenden Jahren?
Seit 2022 hat sich das Umfeld für Immobilienanleger in Vorarlberg spürbar verschlechtert: Höhere Finanzierungskosten, zusätzliche regulatorische Eingriffe – etwa durch das Bestellerprinzip, das Maklerkosten auf den Vermieter verlagert (bis zu 20 Prozent einer Nettojahresmiete) – und Eingriffe bei der Mietanpassung (Kappung der Indexierung) drücken die Renditen. Gleichzeitig steigen Risiken und Miet-Bindungsdauern. Auch zentrale Nachfragefaktoren wie Migration und Fachkräftezuzug haben zuletzt stark an Dynamik verloren. Vieles spricht daher dafür, dass sich der Markt für Anlageimmobilien in Vorarlberg in einer länger andauernden Konsolidierungsphase befindet, in der keine nennenswerten realen Preissteigerungen zu erwarten sind. Investitionsentscheidungen in “Betongold” sollten daher derzeit besonders sorgfältig abgewogen werden und nicht einfach auf der Annahme beruhen, dass Immobilien langfristig stets an Wert gewinnen.