Was Zweitwohnsitz-Besitzer bald zahlen müssen

Mäder, Bregenz Mäders Bodenpolitik gilt einigen im Land als Vorbild. Die kleine Gemeinde im Rheintal nützt auch neue Instrumente, wenn man ihr solche in die Hand gibt. Seit der Raumordnungsnovelle 2019 können Gemeinden Grundstücke für die Kategorie „gemeinnütziger Wohnbau” widmen. Mäder hat das schon dreimal getan und somit fast 9000 Quadratmeter Bauland im Gemeindebesitz für sozialen Wohnbau reserviert. Ein Alleinstellungsmerkmal: In ganz Vorarlberg existieren solche Widmungen noch jeweils auf einem Grundstück in Lauterach und in Lech. Eindeutig zu wenig, findet die Landesregierung. Jetzt wird das Raumplanungsgesetz erneut geändert. Der Landtag hat die Änderungen in der vergangenen Woche bereits abgesegnet.

Schon 2019 hat die Landesregierung versucht, die Situation auf Vorarlbergs Grundstücksmarkt zu entschärfen. Seitdem hat er sich bekanntermaßen so entwickelt: Wer eine leistbare Wohnung sucht, tut sich richtig schwer. Jetzt wird erneut an ein paar Schrauben gedreht. Besitzer von Zweitwohnsitzen werden zukünftig zur Kasse gebeten. Und die Widmung für gemeinnützigen Wohnbau kann auf förderungswürdige Wohnungen von privaten Anbietern ausgedehnt werden.

Der Bürgermeister von Mäder, Rainer Siegele (ÖVP), ist überzeugt: „Leistbares Wohnen ist sicher ein Thema der Zukunft. In Mäder sind wir uns unserer Verantwortung bewusst.” Deshalb betreibe die Gemeinde seit 50 Jahren aktive Bodenpolitik, fährt Siegele fort. Und als Kommune müsse man mit Grundstücken kein Geschäft machen. „Wenn ich vor ein paar Jahren ein Grundstück für 300 Euro pro Quadratmeter gekauft habe, Straßen und andere Infrastruktur baue und ich es heute mit einem Verkaufspreis von 500 Euro kostendeckend weitergeben kann, dann kann die Gemeinde damit leben, auch wenn es über 1000 Euro Wert wäre.” Drei eigene Grundstücke hat die Gemeinde mit der Widmung für gemeinnützigen Wohnbau vorgesehen. „Es ist natürlich so: Wenn du keine eigenen Grundstücke hast, kannst du sie auch nicht so widmen. Bei Grundstücken, die nicht der Gemeinde gehören, tust du dir schwer”, erklärt sich Siegele den Umstand, dass andere Gemeinden dieses Instrument nicht nutzen.

Landesrat Marco Tittler (ÖVP) möchte den Gemeinden die Widmung jetzt erleichtern. Die Widmungskategorie wird zukünftig auch dem privaten Wohnbau geöffnet, wenn förderungswürdige Wohnungen gebaut werden. Damit soll wieder mehr leistbarer Wohnraum entstehen. Siegele möchte sich nicht festlegen, ob die neue Regel dieses Ziel erreicht, da er sie nicht kenne. Aber: „Private möchten immer Gewinn machen. Sie brauchen den Gewinnaufschlag zum Überleben. Gemeinnütziger Wohnbau muss nicht gewinnorientiert sein.”

Leerstand und Ferienwohnungen im Visier

Mieten und Eigentumswohnungen werden jährlich teurer, weil knapp. Gleichzeitig lassen Wohnungsbesitzer ihre Immobilien leer stehen, manche nützen sie als Ferienwohnungen, andere brauchen die Mieteinnahmen nicht, wieder andere möchten sich mögliche Scherereien mit Mietern ersparen. Nicht nur für den Wohnungsmarkt, auch für Kommunen sind leere Wohnungen ein Übel: die Infrastruktur muss trotzdem bereitstehen. Damit Kommunen auf den finanziellen Belastungen nicht sitzen bleiben, wird die Zweitwohnsitzabgabe ausgeweitet. Die Gemeinden können je nach Größe bis zu 2775 Euro einheben. Die Gemeinde darf selbst entscheiden, ob sie das Geld einhebt. Betroffen sind alle Wohnungen, bei denen mindestens ein halbes Jahr niemand mit Hauptwohnsitz gemeldet ist. Zwar gibt die Landesregierung an, damit auch Leerstand vermeiden zu wollen, Hauptziel ist aber etwas anderes, sagt Tittler auf einer Pressekonferenz: „Mit der Abgabe bekommen die Gemeinden endlich konkrete Zahlen über ihren Leerstand.” Zweck sei nicht, die Zahl der Ferienwohnungen zu reduzieren. Außerdem sei die Mobilisierung von Leerstand eigentlich Bundessache.

Die Änderung im Raumplanungsgesetz bringt noch einige weitere Änderungen. Die Landesregierung verschärft zum Beispiel die Möglichkeit von Sonderwidmungen als Reaktion auf einen VfGH-Entscheid in Ludesch. Jetzt sind Gemeinden gefordert, ebenfalls auf das Höchstgerichtserkenntnis zu reagieren; also ihre Sonderwidmungen nach solchen zu durchforsten, die jetzt anders gewidmet werden müssen. Die Landesregierung führt zudem eine PV-Pflicht für Einkaufszentren ein, und Gemeinden erhalten in ihrem Bebauungsplan mehr Spielraum. Ebenfalls neu: Investorenmodelle in Tourismusgemeinden werden zukünftig schwieriger, durchzusetzen.

Ein Projekt, das die Landesregierung regelmäßig lobt, ist „Sicher Vermieten”. Damit möchten die Regierung ebenfalls leere Wohnungen mobilisieren. Seit 2017 sind so 217 Wohnungen auf den Markt gekommen. Für die Neos viel zu wenig, sagt Landtagsabgeordnete Fabienne Lackner. Sie fordert von der Landesregierung mehr Tempo: „Wenn wir mehr Wohnraum haben wollen und leerstehende Wohnungen modernisieren und verfügbar machen wollen, müssen wir nicht nur das Projekt ‚Sicher Vermieten‘ reformieren, sondern auch Sanierungen stärker fördern.”

Über allem schwebt die Grundstücksknappheit: Vorarlberg ist nur begrenzt besiedelbar. Von 267.000 Hektar Landesfläche gilt nur jeder fünfte Hektar (also 56.700) als Dauersiedlungsraum. Laut einer kürzlich veröffentlichten Studie der Arbeiterkammer sind rund 10.000 davon für Wohnbau gewidmet, und von diesen Flächen sind 4000 Hektar unbebaut. Das heißt: 1,4 Prozent der Landesfläche ist unbebaute Wohnfläche. Bei Betriebsgrundstücken sieht es noch enger aus: 1400 Hektar Land sind in Vorarlberg als Betriebsfläche ausgewiesen, davon ist die Hälfte noch nicht bebaut – das sind 0,3 Prozent der Flächen im Land.