Mietreform in Wartestellung

Wien Eigentlich hätte es schon heuer soweit sein sollen. Das Miet- und Wohnpaket der schwarz-rot-pinken Bundesregierung liegt auch bereits aktuell zur Begutachtung auf. ÖVP-Wohnbausprecher Norbert Sieber berichtet den VN, dass es idealerweise noch bis Dezember im Plenum des Nationalrats behandelt wird. Es könnte aber auch bis Jänner 2026 dauern.

Kernstücke des Pakets sind die Wertsicherung von Mietverträgen sowie eine Bremse beim Preisanstieg für die freien Mieten. Mit dem ersten Punkt ist das Verhältnis zwischen einer Leistung – wie der Bereitstellung einer Wohnung – und der Gegenleistung – etwa in Form des Mietzinses – gemeint. Sieber berichtet über die Hintergründe: “Bei der Wertsicherung geht es zum Beispiel um Versicherungen, die Produkte haben, bei denen Immobilien hinterlegt sind. Wenn da eine Wertsicherungsklausel nicht klar formuliert ist, hat das massive Auswirkungen – bis hinein zu den Pensionen.” Dazu kämen noch Auswirkungen auf notwendige Umstellungen mit Blick auf das Erreichen der Klimaziele.

Reparatur bei Wertsicherung

Ausgangspunkt waren zwei Sprüche des Obersten Gerichtshofs (OGH), sie hatten 2023 für Irritation gesorgt. Sie legten Vorgaben fest, wie Wertsicherungsvereinbarungen für Wohnungsmietverträge formuliert sein müssen. Bei Nichterfüllung dieser Bestimmungen wäre die Möglichkeit einer Wertsicherung weggefallen. Im Extremfall wären damit sämtliche vorgenommenen Mietanpassungen ungültig gewesen. Die Erhöhungen hätten somit im Extremfall bis zu 30 Jahre lang zurückgefordert und auf dem ursprünglichen Nominalwert eingefroren werden können. Mit dem Wertsicherungsgesetz würden nun negative Folgen dieser Bestimmung “repariert”, unterstreicht Sieber.

Rechtliche Basis ist eine Entscheidung des Verfassungsgerichtshofs (VfGH) vom 11. Juli 2025. Darin bestätigt der VfGH, dass eine Wertsicherung per se nicht verfassungswidrig sei, sondern dem legitimen Interesse eines Unternehmers diene. Angesichts einer fehlenden klaren Judikatur über die Gültigkeit zu viel bezahlter Wertanpassungen haben sich die Regierungsparteien auf eine Frist von fünf Jahren geeinigt.

“Dämpfender Pfad”

Der ÖVP war zudem wichtig, dass die Neuregelung nicht in die Mietpreisbildung eingreift. Vorgesehen ist aber eine Dämpfung der Mietanstiege durch eine teilweise Entkoppelung von der Inflation: Die Miete erhöht oder vermindert sich ab 1. April um die Inflationsrate des Vorjahres – jedoch nur bis maximal 3 %. Liegt die Inflation höher, wird der darüberliegende Teil nur zur Hälfte berücksichtigt. Bei 4 % Inflation steigt die Miete etwa um 3,5 %, bei 5 % um 4 %. “Dieser dämpfende Pfad soll nur eingeschlagen werden, wenn die Inflation massiv hoch ist. Das soll eine gewisse Sicherheit geben, dass es zu keinen überbordenden Mietpreisanpassungen kommt”, sagt Sieber. Im geregelten Markt gilt das vorerst nicht: Für reglementierte bzw. “angemessene” Mieten ist die Erhöhung 2026 auf 1 % und 2027 auf maximal 2 % begrenzt.

Befristung ab fünf Jahren mit Ausnahme

“Ein Thema, das auch für Vorarlberg wichtig ist, ist die Mindestbefristung von fünf Jahren von Mietverträgen und die Ausnahmen”, erklärt Sieber. Er nennt als Beispiel die Anlegerwohnung, die das Kind nach dem Studium beziehen will. “Wenn man kleineren Vermietern bis fünf Einheiten eine Mindestbefristung von fünf Jahren aufdrückt, dann vermieten sie unter Umständen vielleicht gar nicht. Damit wir dieses Segment am Markt nicht verlieren, haben wir dort die Möglichkeit für drei Jahre Mindestbefristung belassen”, sagt der ÖVP-Wohnbausprecher. “Große Vermieter haben sowieso ein Interesse daran, dass länger vermietet wird, dort haben wir das Problem nicht”, sagt Sieber.