Alles eine Frage des Modells

Vorarlberg / 22.05.2015 • 19:30 Uhr / 5 Minuten Lesezeit
In Fontanella entsteht derzeit die „Alpen-Lodge“ mit 18 neuen Ferienwohnungen.  Visualisierung: Bauträger
In Fontanella entsteht derzeit die „Alpen-Lodge“ mit 18 neuen Ferienwohnungen. Visualisierung: Bauträger

Ferienwohnung ist nicht gleich Ferienwohnung. Drei Typen im Überblick.

Schwarzach. Das Zentrum ist ausgestorben, die Häuser in bester Lage haben ihre Fensterläden geschlossen, die Lifte und Wanderrouten werden nur spärlich genutzt – ein typisches touristisches Dorf in der Nebensaison. Seit einigen Jahren wird den Kommunen bewusst, was klassische Ferienwohnsitze für ihre Gemeinde bedeuten. Nämlich „kalte Betten“.

Dörfer wie Brand und Schröcken reagierten und erarbeiteten mit dem Tiroler Tourismusexperten Peter Haimayer einen Leitfaden, um dem Problem Herr zu werden. „Die betroffenen Kommunen sind vorsichtiger geworden“, ist sich Haimayer sicher. Zudem gibt es ein neues Modell, das einige Probleme obsolet machen soll. Für Franz Hartl, Chef der österreichischen Tourismusbank, spricht aus touristischer Sicht nichts gegen das sogenannte „buy to let“-Modell, das er aber eher als Anlageobjekt denn als Ferienwohnung klassifiziert.

Es gibt keine guten oder schlechten Zweitwohnsitze, aber laut den Experten bringen „buy to use“-Modelle mehr Vorteile als die klassische Ferienwohnung. Doch auch da gibt’s Grenzen. Haimayer hat mit den Kommunen eine Obergrenze erarbeitet: Höchstens 20 Prozent der Fremdenverkehrsbetten dürfen auf Zweitwohnsitze entfallen. Oder umgekehrt: Wenn jemand ein neues Hotel mit 50 Betten baut, darf er höchstens zehn Stück verkaufen.

Die VN stellen die drei wichtigsten Typen von Ferienwohnsitzen vor.

Die einzelnen Modelle und ihre Eigenschaften im Überblick

Kaufen und benützen. Das klassische Feriendomizil, im Fachjargon: „buy to use“-Modell. Eine solche Wohnung benötigt die komplette Infrastruktur, „obwohl die Bewohner die meiste Zeit gar nicht da sind“, beschreibt Franz Hartl das Dilemma. Im Schnitt sind Zweitwohnbesitzer 20 bis 25 Tage pro Jahr vor Ort. Für Hartl zu wenig: „Das hat volkswirtschaftlich keinen positiven Effekt.“ Die oft ins Treffen geführte Zweitwohnsitzabgabe, welche den Gemeinden die Kosten für die nicht genutzte Infrastruktur ersetzen soll, ist für Peter Haimayer lediglich als Ersatz für die Tourismustaxe zu sehen: „Sie ist sogar zu niedrig angesetzt. Wenn jemand Geld für einen Ferienwohnsitz hat, dann kann er auch da etwas beisteuern.“ Einen positiven Effekt ortet Haimayer in Gemeinden, die weniger florieren: „Im Bregenzerwald zum Beispiel ist zu erkennen, dass durch Zweitwohnbesitzer leere Bauten wieder genutzt und renoviert werden.“ Klassische Ferienwohnungen werden dennoch meistens nicht mehr genehmigt. Deshalb etabliert sich langsam ein anderes Modell auf dem Markt.

Kaufen und ans Hotel vermieten. Eigentlich ein Finanzierungsmodell für Hoteliers, im Fachjargon: „buy to let“-Modell. Investitionen kosten Geld; und Banken sind derzeit beim Kreditevergeben nicht gerade großzügig. Also werden private Investoren gesucht. Das läuft so: Ein Hotelier bietet einige der geplanten Zimmer zum Verkauf an. Mit dem eingenommenen Geld baut er um. Die verkauften Zimmer mietet er zurück und bewirtschaftet sie mit. Der Besitzer steht als Wohnungseigentümer im Grundbuch und darf sie selber einige Wochen im Jahr nutzen. Ansonsten sind es normale Hotelzimmer. Das Problem der „kalten Betten“ ist somit obsolet, wie Franz Hartl erklärt: „Die durchschnittliche Auslastung eines Hotels liegt bei 180 bis 200 Tage im Jahr. Dazu kommen Angestellte und dadurch Wertschöpfung für die ganze Region.“ Auch für Haimayer birgt dieser Typ einige Vorteile: „Die Investitionstätigkeit wird in Gang gesetzt. Angeblich empfehlen sogar Banken dieses Modell.“ Er warnt allerdings: „Für die Zukunft bedeutet das, dass der Hotelier keine Entscheidungen mehr alleine treffen kann.“ Hartl pflichtet ihm bei: „Wer die Farbe ändern will, muss das mit 25 Miteigentümern abklären.“ Deshalb sollten verkaufte Wohnungen in einem separaten Trakt untergebracht werden. Für den Besitzer bedeutet dieses Modell, dass er nicht Urlaub machen kann, wann er will. Außerdem darf er seine Sachen nicht in den Zimmern
lassen. Hartl vergleicht es mit einer klassischen Wertanlage: „Das ist eben wie bei einer AG.“ Für ihn steht fest: „Aus Sicht der Gemeinde ist dieses Modell definitiv zu sympathisieren.“

Wohnung und Zeit teilen. Im Fachjargon: Timeshare-Modell. Menschen teilen sich eine Wohnung und die Zeit, die sie dort verbringen dürfen. Allerdings gibt es diesen Typ so gut wie nicht mehr, erklärt Hartl: „Das ist zum Stillstand gekommen. Es war wirtschaftlich nicht immer erfolgreich.“