VN-AK-Serie “Wohnkosten senken”: Keine einfachen Lösungen in Sicht

Bregenz Kürzlich erzählte mir der Anlageberater einer Vorarlberger Bank, er habe etliche Kunden, denen er die 30. oder 40. Wohnung finanziere. Nicht wenige dieser Wohnungen stünden später leer, weil sie lediglich der Kapitalanlage dienten. Wenn hingegen eine junge Familie zu ihm käme, müsste er dieser eigentlich sofort sagen: „Ihr könnt kein Wohneigentum finanzieren.“

“Im Wohnbau geparkt”

Das ist das Ergebnis von Entwicklungen, die Leilani Farha, UN-Sonderbeauftragte für Wohnen, so formulierte: Noch nie dagewesener Reichtum werde im Wohnbau geparkt.

Das ergebe viel Profit für einige wenige. Für den Rest der Bevölkerung würden die Mieten steigen, die Mietverträge aufgekündigt, der Wohnungsbestand vernachlässigt und durch Neubauprojekte nur noch das Luxussegment bedient. Das erleben wir derzeit auch in Vorarlberg: Es wird viel gebaut, aber am Bedarf vorbei. Statt dringend erforderliche leistbare Wohnungen zu schaffen, verschleudern wir unseren knappen Grund für viel zu teure Anlageobjekte.

Der Immobilienmarkt funktioniert derzeit nicht wie ein realwirtschaftlicher Markt, sondern folgt den Regeln des Finanzmarktes: Er schafft nicht zuvorderst Wohnraum, sondern bedient in erster Linie Anlage suchendes Kapital mit seinen Renditeerwartungen. Die Politik sollte nüchtern anerkennen, dass Wohneigentum derzeit für Normalverdiener nicht leistbar ist, auch mit staatlicher Unterstützung nicht. Ein Blick auf die in den VN dokumentierten Immobilientransaktionen zeigt das mehr als deutlich. Die staatliche Förderung von Wohneigentum in der bisherigen Form macht deshalb wenig Sinn. Wenn man sie dennoch will, sollte sie sich auf Sanierung, Umbau und Verdichtung oder auf Vorhaben konzentrieren, wie sie in dieser Serie bereits dargestellt wurden: gemeinschaftliche oder genossenschaftliche Wohnprojekte bis hin zu Mietkaufmodellen.

Der Schwerpunkt staatlicher Förderung müsste hingegen auf dem gemeinnützigen Mietwohnbau liegen. Wenn aber selbst die Vogewosi klagt, sie habe Schwierigkeiten, genügend Grundstücke zu finden, stimmt auch etwas mit der Raumplanung nicht: Allein im Rheintal gibt es gewidmetes, aber nicht genutztes Bauland, auf dem man weitere 170.000 Einwohner und 70.000 Arbeitsplätze ansiedeln könnte. Es wird als Wertanlage gehortet und wenn es doch auf den Markt kommt, dann zu horrenden Preisen, angesichts derer man nur hochpreisige Bauten darauf errichten kann.

Wahrscheinlich brauchen wir da weitergehende Lösungen, als sie die neue Raumplanungsnovelle vorsieht, z.B. ähnlich derjenigen, wie sie während der großen Wohnungsnot in den 1920er-Jahren in Bregenz exekutiert wurde: Es gab einfach keine Baugenehmigungen mehr für Einfamilienhäuser, nur noch für Mehrfamilienhäuser. Entsprechend könnte man heute Baugenehmigungen für privat errichtete Wohnanlagen nur dann erteilen, wenn mindestens ein Drittel der Wohnungen gemeinnützig ist. Das ist nicht weit entfernt von dem, was Südtirol bei der Widmung neuen Baulandes bereits macht.