Auf fremdem Grund bauen

bauen Der Eigentümer eines Grundstückes behält seine Eigentumsrechte, der „Bauberechtigte“ darf ein Bauwerk darauf errichten, dort wohnen oder ein Betriebsgebäude oder Haus darauf errichten und gegen eine Pacht dort wirtschaften. Er spart sich den Kaufpreis für das Grundstück oder kann ein Grundstück nutzen, das der Besitzer die nächsten Jahre nicht veräußern möchte. Das Recht zum Bauen auf fremdem Grund entsteht aufgrund des Baurechtsvertrags und durch die Eintragung im Grundbuch der Liegenschaft als Belastung (C-Blatt). Eigentümer räumen ein Baurecht natürlich nur gegen Bezahlung ein. Meistens wird ein laufendes Entgelt wie ein Bauzins bzw. Baurechtszins vereinbart. Ein Baurecht wird immer nur befristet auf einen bestimmten Zeitraum eingeräumt. Dieser Zeitraum darf nicht weniger als 10 Jahre und nicht mehr als 100 Jahre umfassen. Nur in der vereinbarten Zeit kann man die mit dem Baurecht verbundenen Rechte ausüben.

Frei verfügbares Baurecht

Der Baurechtsnehmer kann in den Grenzen, die ihm der Baurechtsvertrag zugesteht, über sein Baurecht frei verfügen. Er kann sein Baurecht vermieten, veräußern, insbesondere verkaufen, allfällige Kredite durch Hypotheken auf dem Baurecht absichern lassen oder auch Wohnungseigentum im Bauwerk begründen. Auch bezüglich des Erlöschens des Baurechts sieht das Baurechtsgesetz eine Beschränkung vor: So darf das Erlöschen des Baurechts wegen Verzuges der Zinszahlung nur für den Fall vereinbart werden, dass der Bauzins mindestens auf zwei aufeinanderfolgende Jahre nicht gezahlt wurde. Wenn das Baurecht nach der vereinbarten Zeit erlischt, fällt die gesamte Liegenschaft wieder dem Grundeigentümer zu. Auch das Gebäude fällt dann in dessen Eigentum. Dem (ehemals) Bauberechtigten bzw. seinen Rechtsnachfolgern/Erben steht dafür nur eine sehr geringe Entschädigung zu, wenn nichts anderes vereinbart ist. Am besten vereinbart man bereits im Baurechtsvertrag, dass bei der Beendigung des Baurechts eine Entschädigung in der Höhe des dann bestehenden Zeitwerts des Gebäudes zu leisten ist. Dieser muss von einem Sachverständigen geschätzt werden. Es wird empfohlen, jede Form der Nutzung abzuklären. Alles, was über den Hausbau hinausgeht, sollte in genauen Vereinbarungen ausdrücklich festgehalten werden. Das umfasst z. B. das Pflanzen von Bäumen, das Gartenanlegen oder –umgestalten genauso wie die Errichtung eines Swimmingpools etc.