Immobilienbewertungsverfahren

Wertermittlung Die Ermittlung des Verkehrswerts im Rahmen eines Wertgutachtens für gerichtliche Verfahren erfolgt nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG). Ein Gutachten kann ein sehr umfangreiches Regelwerk mit über 30 Seiten sein. Der Verkehrswert wird von einem Sachverständigen ermittelt, der über sehr gute Markt- und Fachkenntnisse verfügen muss. Er ermittelt den Preis, der beim Verkauf einer Immobilie im Geschäftsverkehr erzielt werden kann – unabhängig vom emotionalen Wert unter Berücksichtigung der Lage, der Ausstattung und des Zustandes. Beim Vergleichswertverfahren wird die Liegenschaft mit einer ähnlichen, kürzlich veräußerten Liegenschaft verglichen. Beim Sachwertverfahren wird der Wert des Grundstücks mit den zu erwartenden Kosten für einen Neubau abzüglich der bisher erfolgten Abnutzung des bestehenden Gebäudes abgeglichen. Das Ertragswertverfahren ist in erster Linie für Vermieter interessant. Mit dieser Methode wird berechnet, inwiefern sich die Mieteinnahmen gemessen an den Kosten für den Betrieb der Immobilie rentieren. Der Ertragswert errechnet sich aus zwei grundlegenden Werten: dem Bodenwert des Grundstücks bzw. dem Substanzwert und dem Wert, der sich aus den Miet- oder Pachteinnahmen ergibt.

Praxisgerechter Marktwert

Der Einheitswert ist eine steuerliche Messgröße für den Grundbesitz. Das Finanzamt ermittelt diesen Wert anhand des Bewertungsgesetzes und nutzt ihn als Grundlage für die Bemessung verschiedener Steuern. Der Wert ergibt sich aus einer Bewertung und Addition von Bodenwert und Gebäudewert mit Bezug auf das Bewertungsgesetz. Der Marktwert wiederum definiert sich als der Preis, zu welchem Grundstücke und Gebäude auf dem Immobilienmarkt tatsächlich verkauft werden können. Steuern und Nebenkosten werden beim Marktwert nicht berücksichtigt. Die Kosten eines Immobilienbewertungsverfahrens sind abhängig davon, ob ein Verkehrsgutachten benötigt wird, das vor Gericht Bestand hat oder ein Wertgutachten zur Einschätzung des Kauf- bzw. Verkaufspreises genügt. Private Sachverständige oder Gutachter sind nicht an eine Gebührenordnung gebunden und können ihre Preise verhandeln. Dennoch gilt der Verhaltensgrundsatz, dass das frei vereinbarte Honorar nicht im Missverhältnis zur erbrachten Leistung stehen darf.