Anlegerwohnungen

schwarzach. Wer neu eine Anlegerwohnung zur Vermietung für Wohnungszwecke bei einem Bauträger erwerben möchte, hat aus steuerlicher Sicht vorab zu entscheiden, ob die Wohnung ohne oder
mit Umsatzsteuer gekauft werden soll. Der Preisvorteil der Wohnung mit Umsatzsteuer und damit möglichem Vorsteuerabzug wird aber nur acht bis 12 Prozent sein und nicht wie vielleicht angenommen 20 Prozent. Dazu kommt noch, dass die Verkehrssteuer von 4,6 Prozent vom Bruttoverkaufspreis berechnet werden muss.

Um den Vorsteuerabzug behalten zu können, muss die Wohnung mit zehn Prozent Umsatzsteuer vermietet werden. Beim oben dargestellten Preisvorteil ist also auch noch zu berücksichtigen, dass zehn Prozent der vereinnahmten Mieten an das Finanzamt überwiesen werden müssen. Ein Käufer einer Wohnung ohne Umsatzsteuer könnte nämlich die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen (bis 30.000 Euro Jahresumsatz) und ohne Umsatzsteuerausweis vermieten.

Seit 2012 besteht ein verlängerter Berichtigungszeitraum von 20 Jahren für den getätigten Vorsteuerabzug. Wer z. B. nur ein Jahr mit Umsatzsteuer vermietet, muss neunzehn Zwanzigstel zurückzahlen. Daneben sollte beim Kauf einer Anlegerwohnung mittels Prognoserechnung die Liebhabereibetrachtung untersucht werden. Wem es nicht gelingt, mit den von der Finanz vorgegebenen Parametern (Durchschnittszinssatz, genau geregelte Sondertilgungen, Leerstehungskosten etc), innert 20 Jahren einen Gesamtüberschuss darzustellen, dem wird Liebhaberei unterstellt und der Vorsteuerabzug aberkannt.