So drastisch ist der Immobilienmarkt im Land eingebrochen

Schwarzach 2023 wird als schwarzes Jahr der Immobilienbranche in die Geschichtsbücher eingehen. Nach der weltweiten Finanzkrise 2007 und 2008, die auch am Vorarlberger Immobilienmarkt ihre Spuren hinterließ, ging die Wachstumskurve über Jahre steil nach oben. Seinen Höhepunkt erreichte der Boom 2021. Jetzt die Vollbremsung. Die Immobilienverkäufe sind, wie VN-Recherchen im Grundbuch zeigen, regelrecht eingebrochen.

In Vorarlberg wurden demnach in den letzten zwölf Monaten Immobilien mit einem Volumen von 1,742 Milliarden Euro veräußert. Das Transaktionsvolumen ist um 36 Prozent zum Rekordjahr 2021 zurückgegangen, die Gesamtzahl der Verkäufe gar um 44 Prozent. Besonders drastisch ist der Einbruch bei Wohnungen, von denen nur mehr 1830 einen neuen Besitzer fanden – 46 Prozent weniger als noch vor zwei Jahren, als 3404 Wohnungen verkauft wurden.

Die Zahlen dokumentieren, wovor Experten bei der Einführung der KIM-Verordnung, die eine Kreditvergabe etwa durch einen weit höheren Eigenmittelanteil deutlich erschwert, gewarnt hatten. Gemeinsam mit den allgemein ungünstigen Rahmenbedingungen, wie gestiegenen Kreditzinsen und der Teuerung, wurde ein massiver Markteinbruch befürchtet. Man habe klar kommuniziert, dass es unter diesen Umständen zu einer Situation kommen werde, wie man sie jetzt habe, sagt Günther Ammann, selbst Immobilienunternehmer und Innungssprecher der Branche. Politik und jene, die die Verordnung veranlasst haben, hätten die Entwicklung bewusst in Kauf genommen.

Während gebrauchte Wohnungen zwar weniger, aber immer noch Käufer finden, ist die Situation im Neubaubereich besonders drastisch. Günther Ammann beziffert auf Basis eigener Erfahrungen und Gesprächen mit Banken und Berufskollegen den Rückgang mit 80 bis 90 Prozent. „Der Markt ist fast zum Erliegen gekommen”, sagt er. So schnell dürfte sich das auch nicht ändern. Zumindest dann nicht, wenn die Rahmenbedingungen bleiben. Gleichzeitig gibt es auch Lichtblicke, wie Ammann schildert. Das Zinsniveau könnte im Laufe des Jahres sinken, die neue Wohnbauförderung jüngeren Personengruppen eine Investition in Immobilien wieder ermöglichen. Zudem gibt es Hoffnungen auf vorzeitige Lockerungen der KIM-Verordnung, die bis Mitte 2025 läuft. „Das wäre ein nachträgliches Weihnachtsgeschenk für die Branche”, so Ammann.

Die Recherchen im Grundbuch dokumentieren in einem anderen Bereich eine gewisse Entspannung. Grundstückspreise sind aufgrund der hohen Nachfrage in den letzten Jahren regelrecht durch die Decke gegangen. Das Angebot war klein, die Nachfrage riesig. Mittlerweile sind die Verkaufszahlen aber fast um ein Drittel zurückgegangen. So wurden 2023 nur 749 Grundstücke verkauft, 2021 waren es 1123. „Sowohl Häusle-Bauer als auch wir Bauträger finden ein gutes Angebot vor”, sagt Günther Ammann, dem täglich zwei bis drei Grundstücke angetragen werden.

Günstiger dürfte das Eigenheim dennoch nicht werden. Faktoren wie Baukosten, die stark lohnabhängig sind, bleiben Preistreiber. Das drückt auch auf die Stimmung der gesamten Baubranche, wie eine kürzlich veröffentlichte Umfrage zeigt. Für das erste Halbjahr 2024 wird ein Rückgang um 3o Prozent erwartet, im Wohnbau sogar um 50 Prozent, so Branchenvertreter.