Wohnbau „plätschert“ dahin

SCHWARZACH. „Es plätschert dahin“, sagt Michael Klien, Wohnbauexperte am Wirtschaftsforschungsinstitut WIFO zur Entwicklung der Baubewilligungen in Vorarlberg. Statistik Austria hat gerade Daten für das erste Quartal 2026 veröffentlicht. Von Jänner bis März sind demnach insgesamt 616 Wohnungen zur Errichtung freigegeben worden. Das waren etwas weniger als im Vergleichszeitraum des vergangenen Jahres (644), entspricht aber dem, was Klien als „Stabilisierung auf niedrigem Niveau“ bezeichnet: Es kommt dem gegenwärtigen Durchschnitt über mehrere Quartale hinweg nahe und ist weit entfernt vom Niveau vergangener Boomjahre. 2021 beispielsweise hatte es sich im Schnitt um rund 1200, also fast doppelt so viele, gehandelt.

Wie ist das erklärbar? „Es stellt sich die Frage, ob das nicht eh zu erwarten war“, überrascht Klien zunächst: „Schon in der Vergangenheit hat es nach Boomjahren eine gewisse Normalisierung gegeben bzw. Jahre mit einer schlechteren Entwicklung.“

Schaut man sich die aktuelle Entwicklung im Detail an, fällt ein Aspekt allerdings ganz besonders auf: Das niedrige Niveau betrifft vor allem den Siedlungsbau bzw. Neubauten mit drei oder mehr Wohnungen, nicht aber den klassischen Eigenheimbau mit ein, zwei Wohnungen und auch nicht Einheiten, die durch An- oder Umbauten in bestehenden Gebäuden geplant sind.

Bei einem VN-Rundruf kommt immer wieder eine Erklärung dafür: Hürden, die die Finanzierung von Projekten schwer bis unmöglich machen. Gerade für große Bauträger und Immobilienentwickler sei das ein Thema, sagt Klien: „Von regulatorischer Seite werden die Finanzierungen weiter unter Druck gesetzt.“ Gemeinnützige Bauträger seien davon ausgenommen, bei gewerblichen führe es im schlimmsten Fall aber dazu, dass Projekte aufgegeben werden müssen.

„Die Gewerblichen tun sich schwer, ihre Projekte zu finanzieren“, bestätigt Wolfgang Amann, geschäftsführender Gesellschafter des Instituts für Immobilien, Bauen und Wohnen (IIBW). Nebeneffekt: Der eine oder andere Haushalt, der es sich leisten kann, dürfte auch daher selbst initiativ werden und ein klassisches Eigenheim in Angriff nehmen. Die Entwicklung in diesem Segment deute jedenfalls darauf hin. 

„Der mehrgeschossige Wohnbau ist nach wie vor mit großen Herausforderungen konfrontiert“, betont Hilmar Müller, Fachgruppen-Geschäftsführer in der Wirtschaftskammer: „Es ist eher mit einer Zuspitzung in diesem Bereich zu rechnen.“ Bewilligte Projekte könnten zum Teil auch nicht realisiert werden, weil Kaufinteressierte außerstande seien, Finanzierungsvorgaben zu erfüllen. 

Hintergrund: Die sogenannte KIM-Verordnung, die Kreditvergaben an private Haushalte regelte, ist zwar vor einem Jahr ausgelaufen, die Finanzmarktaufsicht (FMA) hat den Banken jedoch nahegelegt, sich weiter daran zu halten. 

„Wir haben immer wieder Interessenten, die kaufen wollen, aber an der Finanzierung scheitern“, berichtet Wolfgang Müller vom Bauträger „Swietelsky“. Sie würden zum Beispiel geforderte 20 Prozent Eigenkapital nicht zusammenbringen. Häufig hapere es auch an Kleinigkeiten. Durch Gebührenbefreiungen oder eine Erhöhung der Wohnbauförderung könnte dem laut Müller entgegengewirkt werden.

„Nägele“-Geschäftsführer Klaus Baldauf ortet weitere Widrigkeiten: „Viele potenzielle Käufer sind verunsichert und haben Jobängste. Deshalb warten einige mit der Investition ab.“ Baldauf ist jedoch zuversichtlich, dass sich die Umstände wieder ändern: „Ich bin guter Dinge blicke und positiv in die Zukunft.“