„Marktmechanismus ist bei Bauland nur sehr eingeschränkt anwendbar“

Schwarzach. (VN-sca) Nachdem die Wohnbauförderung neu aufgestellt wurde und ein Paket mit 54 konkreten Vorschlägen zur Vereinfachung der Vorschriften auf den Weg gebracht wurde, stellt sich heraus, dass Baugrund der entscheidende Kostenfaktor beim Bau ist. Wir sprachen mit Wolfgang Amann, Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen.

Welche Möglichkeiten gibt es, Baugrund zu mobilisieren?

Amann: Wir müssen unterscheiden zwischen Maßnahmen für bereits gewidmetes Bauland, Maßnahmen im Zuge von Neuwidmungen und Nachverdichtung. Leider ist der Marktmechanismus, dass mit einer Ausweitung des Angebots der Preis sinkt, beim Bauland nur eingeschränkt anwendbar. Es ist unmöglich, so viel Bauland zu widmen, dass das Angebot stets die Nachfrage übersteigt.

Wie hoch ist der Anteil an den Kosten durch den Grund­erwerb?

Amann: Der Anteil der Grundkosten an den Gesamtkosten geht massiv auseinander. Es gibt Gegenden in Österreich, wo Bauland um 30 Euro pro Quadratmeter zu haben ist. Da macht der Grund kaum zehn Prozent der Kosten aus. Demgegenüber liegt der Grundanteil in Spitzenlagen bei über 50 Prozent. Es ist wesentlich schwieriger, den Markt für Grundstücke, als die Baukosten zu stabilisieren. Boden ist eine nicht vermehrbare Ressource.

Sie haben die Bundesländer und andere Regionen verglichen, welche Modelle führen anderswo zum Erfolg? Gibt es ein Patentrezept?

Amann: Gewidmetes Bauland wird in großem Ausmaß unbebaut belassen. Die Schätzungen belaufen sich auf 30 Prozent. Dafür gibt es viele Gründe. Bauland hat sich in der Vergangenheit als gute Anlage erwiesen. Denkbar sind finanzielle Anreize über die Grundsteuer. Vielversprechend ist der Ansatz, der in Nordeuropa praktiziert wird. Dabei setzt die Steuer nicht bei der Immobilie als ganzer an, sondern nur beim Bauland. Wesentlich einfacher ist es mit noch ungewidmeten Grundstücken. In Deutschland ist die Vertragsraumordnung schon heute das zentrale Instrument für die Sicherung von Bauland.Höchste Zeit, dieses Instrument auch in Österreich anzuwenden. Eine große Herausforderung ist es allerdings, auf Gemeindeebene entsprechende Verhandlungen mit Grundeigentümern zu führen. Da ist es dringend notwendig, den Bürgermeistern zur Hand zu gehen. Ich glaube, dass diesbezüglich ein Baulandfonds des Landes sehr gute Dienste leisten könnte. Ein dritter Bereich ist die Nachverdichtung.

In diesem Zusammenhang ist auch das Wort „Enteignung“ gefallen. Gibt es dafür Beispiele, ist das ein Weg, der anderswo zum Erfolg führte?

Amann: Enteignungen sind ein geeignetes Instrument als „Rute im Fenster“. Die öffentliche Hand braucht in letzter Konsequenz Instrumente, um Interessen der Allgemeinheit durchzusetzen. Beim Bau von Autobahnen ist dieses Instrument ja auch unstrittig, wenngleich es selten angewandt wird. In Südtirol hat vor einigen Jahrzehnten eine konservative Regierung ein Bodenrecht durchgesetzt, das ausreichende Grundstücke für sozialen Wohnbau sicherstellt. Für den äußersten Fall sind Enteignungen vorgesehen.