Mythen rund um Immobilien
Zu Besitz, Erben und Schenken von Immobilien gibt es viele Rechtsirrtümer.
Feldkirch. (VN) Die Notare haben kürzlich eine Immobilienstudie veröffentlicht. Dabei kam auch heraus, dass es nach wie vor viele Rechtsirrtümer bezüglich Immobilienbesitz, Erben und Schenken gibt. Notar Richard Forster klärt darüber auf.
47 Prozent der Vorarlberger meinen, dass, wenn jemand verheiratet ist und keine Kinder hat, automatisch alles der Ehepartner erbt, wenn man stirbt.
Das wäre nur dann richtig, wenn der verstorbene Ehegatte weder Eltern noch Geschwister hinterlassen hat. Hinterlässt der Ehegatte Eltern und/oder Geschwister, so erbt nach der derzeit noch geltenden gesetzlichen Regelung der Ehegatte lediglich zwei Drittel der Anteile. Das restliche Drittel kommt den Eltern bzw. ersatzweise den Geschwistern zu. Durch das Erbrechts-Änderungsgesetz 2015 tritt jedoch eine teilweise Änderung ein. Liegt der Todestag nach dem 1.1.2017 (Inkrafttreten der Novelle), erhalten in einem solchen Fall die Geschwister keinen Anteil mehr. Lediglich die Eltern bleiben erbberechtigt (zu je 1/6 Anteil).
28 Prozent der Vorarlberger sind überzeugt, kein Testament zu brauchen, da im Todesfall automatisch der Ehepartner den Immobilienbesitz erbt.
Nach der gesetzlichen Erbfolge erbt der überlebende Ehegatte ein Drittel, die Kinder zwei Drittel. Der überlebende Ehegatte wird (wenn nicht die Ausnahme Eigentumswohnung vorliegt) somit nicht Alleineigentümer.
Sollten keine Nachkommen vorhanden sein, so gelten die Ausführungen, wenn der Verstorbene weder Eltern noch Geschwister hinterlassen hat. Neben der gesetzlichen Erbquote (1/3 Anteil) erhält in einem solchen Fall der überlebende Ehegatte im Wege des sogenannten „gesetzlichen Vorausvermächtnisses“ aber auch das Recht, in der Ehewohnung weiterwohnen zu dürfen („eingeschränktes Wohnungsrecht“).
Sollten die Ehegatten jedoch je zur Hälfte Eigentümer einer „Eigentumswohnung“ (nach dem Wohnungseigentumsgesetz) sein, so gelten andere Regelungen. In einem solchen Fall erhält der überlebende Ehegatte aufgrund einer gesetzlichen Automatik auch den Hälfteanteil des verstorbenen Ehegatten an der Wohnung und wird somit Alleineigentümer der Eigentumswohnung. Allerdings muss er in einem solchen Fall den Pflichtteilsberechtigten eine Ausgleichszahlung leisten.
Dass man bei Bezahlung des Kaufpreises auch Eigentümer der Immobilie ist, glauben 19 Prozent der Befragten.
Eigentümer einer Immobilie wird man erst durch Eintragung des Eigentumsrechtes im Grundbuch (und nicht schon mit der erfolgten Kaufpreiszahlung). Zuvor besteht nur ein schuldrechtlicher Anspruch. Daher sollte unbedingt darauf geachtet werden, dass der Kaufpreis nicht vor Unterfertigung des Kaufvertrages und einer entsprechenden Sicherstellung (zum Beispiel im Wege einer Treuhandschaft) bezahlt wird. Eine Treuhandschaft im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Kaufvertrages ist heutzutage „Standard“. Dabei geht es darum, dass der Treuhänder den Kaufpreis in Verwahrung nimmt und erst dann an den Verkäufer ausfolgt, wenn der Käufer ordnungsgemäß im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.
Auch der Irrtum, dass Lebensgefährten nach einer langjährigen Partnerschaft in einer eheähnlichen Gemeinschaft automatisch ein Erbrecht erhalten, hält sich hartnäckig.
Derzeit gilt noch Folgendes: Einem Lebensgefährten steht weder ein gesetzliches Erbrecht noch ein Pflichtteilsanspruch zu. Er erhält – im Gegensatz zu einem Ehegatten – auch kein Wohnungsrecht. Lebensgefährten gelten – auch wenn die Lebensgemeinschaft lange angedauert hat – im Erbrecht deshalb als „Fremde“. Zur Absicherung der Ansprüche eines Lebensgefährten ist deshalb die Erstellung eines Testaments zwingend erforderlich. Nach Inkrafttreten des Erbrechts-Änderungsgesetzes 2015 würde ein Lebensgefährte nur dann erben, wenn niemand aus der gesetzlichen Erbfolge (also somit auch keine Seitenverwandten) erben würde. Ein solches „außerordentliches Erbrecht“ besteht diesfalls aber nur dann, wenn die Lebensgemeinschaft zumindest über drei Jahre bestanden hat und ein gemeinsamer Haushalt vorlag. Außerdem erhält der Lebensgefährte nach Inkrafttreten ein Wohnungsrecht; dies ist allerdings zeitlich befristet auf ein Jahr.
17 Prozent der Vorarlberger glauben, dass, wenn sie ihr Haus oder ihre Wohnung ihren Kindern schenken, sie automatisch ein Wohnrecht haben.
Es gibt keinen automatischen Erwerb eines Wohnungsgebrauchsrechtes in diesem Fall. Wird ein solches Wohnungsgebrauchsrecht gewünscht, so muss der Übergeber sich ein solches auch vertraglich ausbedingen. Zudem sollte in allen Fällen darauf geachtet werden, dass dieses Wohnungsgebrauchsrecht im Grundbuch sichergestellt wird.
Einem Lebensgefährten steht kein gesetzliches Erbrecht zu.
Richard Forster