Millionenloch durch Mietdeckel
Der Vogewosi würden im Budget für Instandhaltungen zwei Millionen Euro fehlen.
Dornbirn Die Zweidrittelmehrheit zum Mietpreisdeckel wankt. Nachdem die SPÖ bereits bekannt gegeben hat, im Nationalrat nicht mit der Bundesregierung zu stimmen, hat sich nun auch die FPÖ darauf festgelegt. Trotzdem könnte der Mietpreisdeckel eingeführt werden – was wiederum heimische gemeinnützige Wohnbauträger vor eine große Herausforderung stellt.
Die schwarz-grüne Bundesregierung möchte die Mietpreise deckeln. In den kommenden zwei Jahren sollen die Mieten jeweils nur um fünf Prozent erhöht werden dürfen. Jetzt steht fest, welche Mieten es treffen dürfte – in Vorarlberg ist die Zahl gering. Bei Vorarlbergs größtem gemeinnützigen Wohnbauträger Vogewosi rechnet man dennoch damit, die Preisbremse finanziell zu spüren. Vor allem bei der Erhaltung der bestehenden Wohnungen.
Wenige Wohnungen betroffen
Die Mietpreisbremse ist ein kompliziertes Konstrukt. Im Grunde trifft es alle Wohnungen, die unter die Richtwertmiete fallen. Also Altbauwohnungen und Wohnungen von Gemeinnützigen, die bereits abbezahlt sind. In Vorarlberg sind das weniger als 10.000 Wohnungen, eine genaue Zahl ist aber schwer abzuschätzen. Zum Vergleich: Insgesamt gibt es im Land rund 175.000 sogenannte Nutzungseinheiten – also Wohneinheiten – in Gebäuden mit Hauptwohnsitz. Dazu zählen Einfamilienhäuser und Wohnungen.
Altbauwohnungen sind in Vorarlberg kaum vorhanden. Und von den gemeinnützigen Wohnungen fällt nur ein Teil unter die Bremse. Das hat folgenden Grund: Sozialer Wohnbau kennt per Gesetz zunächst eigentlich keine Miete. Die Bewohnerinnen und Bewohner bezahlen einen Finanzierungsanteil, der sich nach den Kosten des Bauprojekts richtet. Die sind in Vorarlberg vom Land unterstützt, womit der Preis bei der Vogewosi zum Beispiel bei rund sechs Euro pro Quadratmeter und Monat liegt. Der Finanzierungsanteil ist keine Miete – fällt also nicht unter den Mietpreisdeckel. Dazu kommen noch ein paar Euro für die Erhaltung. Das ist so etwas wie der Reparaturfonds, bei den Gemeinnützigen spricht man vom „Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag“, kurz: EVB. Dieser EVB fällt unter den Mietpreisdeckel, auch dann, wenn der Bewohner eine Wohnung besitzt, die selbst nicht drunter fällt. Und das stellt die Vogewosi vor ein Problem.
Mindereinnahmen tun weh
Die Mieten werden alle zwei Jahre angepasst. Kommendes Jahr ist es so weit. Theoretisch könnte der EVB also um bis zu 15 Prozent steigen. Das müsste er, weil die Baukosten und damit die Kosten für Renovierungen und Instandhaltungen um diesen Wert steigen. Jetzt darf er aber nur um 5 Prozent erhöht werden. Für die einzelnen Bewohner geht es beim EVB nicht um sonderlich viel Geld. Er beträgt je nach Alter der Wohnanlage bei einer 70 Quadratmeterwohnung zwischen 4 und 17 Euro. Vogewosi-Chef Hans-Peter Lorenz ist aber überzeugt: „Die Reduktion bringt den Mietern natürlich etwas.“ Nachsatz: „Sie hat aber einen großen Nachteil. Wir haben dadurch weniger Mittel für die Instandhaltungsarbeiten zur Verfügung.“ Lorenz rechnet vor: „Wir erwarten dadurch rund zwei Millionen Euro Mindereinnahmen im EVB. Das tut uns besonders weh.“ Gerade in Vorarlberg seien die Kosten höher als in anderen Bundesländern. „Dazu kommen die Wünsche der Politik für Verbesserungen, zum Beispiel zum Erreichen der Klimaziele. Dazu reicht das Geld jetzt schon nicht aus.“
Weniger Eigenmittel
Der Deckel auf die Grundmiete bedeute rund 800.000 Euro weniger, sagt Lorenz. „Wir sind kapitalstark. Es ist nicht angenehm, weil wir weniger Eigenmittel in den Bau investieren können. Aber es tut uns nicht so weh wie die Sache mit dem EVB.“ Im Gegenzug fällt die zweijährliche Anpassung. Ab sofort darf jedes Jahr erhöht werden. Ob es wirklich so kommt, steht aber nicht fest. Eigentlich wollte die Bundesregierung den Deckel per Verfassungsbestimmung festsetzen – damit er nicht vom Verfassungsgerichtshof gekippt werden kann. SPÖ und FPÖ machen da aber nicht mit. Jetzt könnte der Beschluss mit einer einfachen Mehrheit fallen. Er müsste dann eben verfassungskonform sein.
„Die Reduktion bringt den Mietern natürlich etwas. Sie hat aber einen großen Nachteil.“