Eigentum bleibt für zu viele unerschwinglich

SCHWARZACH. Seit mehr als zwei Jahren gleichbleibende oder sogar sinkende Preise im Vorarlberger Bau- und Immobiliensektor: Das liest sich wie eine gute Nachricht, ist es jedoch nur bedingt. Es ist eher Ausdruck einer Krise, die Unternehmen genauso zu schaffen macht, wie Menschen, die Eigentum erwerben wollen. Es werde kaum etwas gekauft und daher auch kaum gebaut, fasst Martina Rietzler, Geschäftsführerin von „Raiffeisen Immobilien“ die Lage zusammen. Eine Änderung sei nicht absehbar, weil das Preisniveau sehr hoch sei im bundesweiten Vergleich.

Statistik Austria kann das bestätigen: Mit durchschnittlich 689 Euro war der Quadratmeter Baugrund in Vorarlberg 2024 fünfeinhalb Mal teurer als österreichweit (124). Höher war der Preis nur in Wien, wo der Grund ebenfalls knapp ist. Häuser waren mit 5077 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche fast doppelt so teuer wie im Schnitt und Wohnungen mit 4962 Euro um gut ein Viertel teurer. In ihrem Fall übertraf das Niveau auch jenes von Wien.

Auch hierzulande sind die Zeiten der generellen Preissteigerungen jedoch vorbei. Wohnungs- und Häuserpreise sind gegenüber dem Spitzenjahr 2022 sogar leicht gesunken. Und auch bei den Baupreisen tut sich Ungewöhnliches: Nach einer regelrechten Explosion waren sie im ersten Quartal 2023 um ein Drittel höher als 2020. Daran hat sich seither jedoch kaum noch etwas geändert. Im ersten Quartal heuer lag das Plus gegenüber damals bei 34,8 Prozent.

Ein Problem ist, dass Eigentum zwar nach wie vor begehrt ist, die Finanzierung für viele aber unmöglich geblieben ist, wie Wolfgang Amann vom Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen bestätigt: Die „KIM-Verordnung“, durch die Kreditauflagen verschärft worden sind, laufe zwar aus, die Finanzmarktaufsicht habe aber schon angekündigt, dass es weiterhin strengere Auflagen geben werde. Außerdem würden „Basel IV“-Vorschriften auf höhere Zinsen für bonitätsschwache Schuldner hinauslaufen, zu denen Private oft zählen werden.

Das erschwert neue Geschäfte für die Bau- und Immobilienwirtschaft. Amann bezeichnet sie als „notleidend“: „Viele haben in den vergangenen drei Jahren der Krise vorhandenes Eigenkapital eingesetzt. Das ist irgendwann zu Ende. Es ist daher dringend notwendig, zusätzliche Maßnahmen zu setzen, um in die Gänge zu kommen.“

Das mag insofern überraschen als von der (ehemaligen) Regierung erst vor einem Jahr ein Baupaket geschnürt worden ist. Amann weist jedoch darauf hin, dass Bund, Länder und Gemeinden selbst finanziell unter Druck stehen würden und daher nur begrenzt Impulse setzen könnten. Alternative? „Ich würde es für notwendig erachten, dass Banken für die Finanzierung von gewerblichem Wohnbau wieder offensiver werden. In einer Untersuchung für die Wirtschaftskammer Vorarlberg haben wir festgestellt, dass sie Teil des Problems sind.“ Da gehe es etwa um Vorverwertungsquoten: Es mache einen Unterschied, ob für eine Kreditvergabe verlangt werde, dass bei einer Siedlung schon vor Baubeginn 30 oder nur zehn Prozent der Wohnungen verkauft sind. Gut wären laut Amann weniger. Ein Hebel dafür wäre seines Erachtens die geplante Bankenabgabe: Banken, die das Hypothekarkreditvolumen ausweiten, könnten dabei begünstigt werden.

Insgesamt müsste man vor allem aber auch wieder „mehr Mut für Investitionen schaffen“, so der Vorarlberger: „Die Sparquote steigt: Viele haben deutlich mehr Geld, legen es aber lieber auf die Bank als eine Wohnung zu kaufen. Das ist eine Folge der Unsicherheit. Die Zuversicht müsste wieder kommen, damit wieder mehr in langfristige Projekte investiert wird.“